榆林市解决城市低收入家庭
住房困难发展规划和年度计划
（2008-2012年）
第一章 总 则
一、发展规划的制定依据、适用范围、期限和总体目标
1、根据党的十七大提出的努力使全体人民“住有所居”的总体目标要求，认真贯彻落实国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)文件精神，依据《陕西省建设厅转发〈建设部解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见〉的通知》（陕建函[2007]281号）和《榆林城区“十一五”住房建设规划》，制定本发展规划和年度计划。
2、本发展规划和年度计划的适用范围为榆林城区及各县城，期限为2008－2012年。
3、本发展规划的总体目标：以城市低收入住房困难家庭为保障对象，以满足城市低收入住房困难家庭基本住房需求为原则，健全廉租住房制度，规范经济适用住房建设，建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。2008年，对全市人均住房建筑面积低于8㎡的城市低保家庭基本做到应保尽保；到2010年，对全市人均住房建筑面积低于10㎡的城市低收入家庭基本做到应保尽保；到2012年，住房保障范围将扩大到人均住房建筑面积低于16㎡的城市低收入家庭，使城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。
第二章 住房保障现状
一、城市居民及低保家庭住房现状
（一）城市居民住房现状
根据2006年榆林城镇居民住房状况抽样调查分析，全市城镇居民人均住房面积为27.1㎡。其中：榆林城区城镇居民人均住房面积为29.2㎡，神木县城镇居民人均住房面积为27.5㎡，府谷县城镇居民人均住房面积为26.4㎡，定边县城镇居民人均住房面积为27.9㎡，靖边县城镇居民人均住房面积为28.7㎡，横山县城镇居民人均住房面积为27.4㎡，绥德县城镇居民人均住房面积为26.5㎡，米脂县城镇居民人均住房面积为27.9㎡，佳县城镇居民人均住房面积为25.4㎡，吴堡县城镇居民人均住房面积为27.9㎡，清涧县城镇居民人均住房面积为25.2㎡，子洲县城镇居民人均住房面积为25.3㎡。
在城镇居民住房状况中，住高层的占被调查总户数的0.2%，住多层的占被调查总户数的37%，住平房独院的占被调查总户数的58%，住其他住房的占被调查总户数的4.8%；住成套住房的占被调查总户数的83.5%，住非成套住房的占被调查总户数的16.5%；居住自有产权的占被调查总户数的82%，租住的占被调查总户数的16.9%，合伙租住的占被调查总户数的0.1%，借住的占被调查总户数的1%。
(二)城市低保家庭住房现状
据详查：2006年末列入城市低保的家庭共35182户（90485人），2007年列入城市低保家庭共37326户（98259人）。城市低保家庭多由失业人员、下岗职工和三无人员等构成。
在城市低保家庭中，人均建筑面积8㎡以下的有9329户，占总户数的25%；人均建筑面积8㎡-10㎡的有3240户，占总户数的8.6%；人均建筑面积10㎡-12㎡的有2572户，占总户数的6.9%；人均建筑面积12㎡-14㎡的有1975户，占总户数的5.3%；人均建筑面积14㎡-16㎡的有1279户，占总户数的3.4%。城市低保家庭的居住设施普遍不完善，成套率较低。
二、住房保障工作现状
（一）廉租住房保障现状
1、廉租住房保障情况
我市从2007年起全面推行了城镇廉租住房制度，并作为政府年度目标责任考核的重要内容之一，层层签订了目标责任。通过详查，全市城镇低保家庭人均住房建筑面积8㎡以下的家庭有9329户，按县（区）逐户建立了廉租住房保障对象档案，为有序推进廉租住房制度建设完成了基础性工作。
2007年，全市已保障廉租住房对象4190户，保障率达44.9%。其中：榆阳、神木、府谷三县（区）一次实现应保尽保。保障方式主要以租金补贴为主。
2、廉租住房制度建设
根据国家建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和省政府《陕西省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》等文件规定，结合榆林实际，我市先后制定出台了《榆林市城镇廉租住房管理办法》（榆政办发[2007]37号）和《榆林市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》（榆政发[2007]65号）。明确了解决城镇最低收入家庭住房困难的指导思想、总体要求和基本原则，确定了我市城镇廉租住房保障起保标准为：人均住房面积低于8平方米，人均收入在150元/月以下的低保家庭。同时，建立了廉租住房的档案管理和申请、审核及退出管理等相关的配套工作制度，使这项工作的政策框架体系基本形成，各项工作做到有章可循。
（二）经济适用住房现状
1、经济适用住房建设情况
根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》及省政府有关文件精神，积极稳步推进城镇住房制度改革，逐步建立起适应社会主义市场经济体制的住房体系。我市的住房制度改革大体经历了三个阶段：第一阶段是1993年以前，主要以机关、企事业单位实物分配住房为主，解决了部分职工的住房问题。第二阶段是1993年—2005年，主要是机关、企事业单位干部职工全额集资建设住房（简称集资建房），解决了大部分干部职工的住房困难问题。这一阶段，全市共建设集资建房248.6万m2，总投资23亿元，占到了经济适用住房总量的99%。第三阶段是2005年以来，根据国家有关政策规定，全面停止了党政机关的集资建房，启动了真正意义的经济适用住房建设。2005年，市政府在红山银沙小区划拨土地22亩，建设经济适用住房2.7万㎡，投资2700万元，解决了市级机关、企事业单位162户中低收入家庭的住房困难。同时，2007年市政府又划拨土地218亩，实施二期经济适用住房工程，目前进入三通一平阶段。榆阳区政府划拨土地650亩，启动了银沙小区经济适用住房工程，一期工程开工建设经济适用住房20万㎡，投资3亿元，可解决榆林城区1800多户低收入家庭住房困难。从2008年起，神木、府谷、定边、靖边等县也陆续启动经济适用住房工程，经济适用住房的建设引起了各级党委和政府的高度重视。
2、经济适用住房制度建设
为规范经济适用住房的建设管理，我们根据建设部等四部委《经济适用住房管理办法》和建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等有关政策，结合我市实际，制定了《榆林市经济适用住房管理办法》（榆政办发[2005]113号）和《榆林市已购公有住房和经济适用住房出售管理暂行办法》（榆政办发[2007]121号）。明确了我市经济适用住房的优惠政策、建设标准、价格构成，规定了申购条件和程序、规范了经济适用住房出售行为。
第三章 保障标准、保障需求与保障能力分析
（一）保障标准
低收入住房困难家庭的收入标准和住房困难标准将随着城市经济社会的发展而不断变化，城市人民政府应每两年公布一次。根据我市经济社会发展水平和居民住房状况，城市低收入家庭的收入标准确定为家庭人均可支配收入低于上年度公布的人均可支配收入的60%，住房困难标准确定为家庭人均住房建筑面积低于上年度城市居民人均住房建筑面积的60%。
廉租住房保障对象的收入标准为：2008—2009年为民政部门确定的低保线，2010年逐步扩大到低收入家庭。廉租住房保障对象的住房困难标准为：2008—2009年重点保障人均住房建筑面积8㎡以下（含8㎡）的低保家庭，2010年延伸到人均住房建筑面积10㎡以下的低收入家庭，2012年初步实现人均住房建筑面积14㎡以下的低收入家庭达到应保尽保。
（二）保障需求分析
根据城镇最低收入家庭住房状况调查，全市低保家庭中人均建筑面积8㎡以下的家庭有9329户，人均建筑面积10㎡以下的家庭有12569户，人均建筑面积12㎡以下的家庭有15141户，人均建筑面积14㎡以下的家庭有17166户，人均建筑面积16㎡以下的家庭有18395户。根据城镇居民住房状况抽样调查分析，城市低收入住房困难家庭按16㎡以下的低保家庭总户数的1.5倍测算，到2012年全市低收入住房困难家庭约3万户。其中：经济适用住房保障对象约1.3万户，廉租住房保障对象约1.7万户。
（三）保障能力分析
1、财政保障能力
根据廉租住房保障资金政策规定，我市的住房保障资金来源有：一是住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后余额，2008年为35万元，预计每年增长10%。二是土地出让净收益10%的部分，2008年为130万元，根据近几年土地出让情况预测，每年增长20%。三是省、市、县（区）财政预算资金。按照省上廉租住房保障资金规定，廉租住房保障资金总额扣除住房公积金增值收益和土地出让净收益的10%后的剩余部分，由省市县（区）三级财政按“三三制”的原则预算。按照这一原则，市县（区）两级财政每年计划安排资金5000--6000万元，省财政每年配套3000万元左右。四是中央财政补助资金，预计每年1200万元左右。
2、土地保障能力
根据国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号）文件精神，各级国土资源管理部门在编制年度用地计划时，要科学确定土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房和廉租住房)的土地供应，按政策规定其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2007年，市政府决定在榆林城区实施“1112”安居工程，即：征用1000亩土地，计划用2-3年时间，投资20亿元，建设100万㎡经济适用住房和廉租住房，解决1万户低收入家庭住房困难问题。现已划拨土地960亩，其中：榆林市级经济适用住房用地218亩，榆阳区经济适用住房用地650亩、廉租住房用地92亩。神木县划拨100亩土地建设经济适用住房和廉租住房，府谷县在府谷新区划拨100亩土地建设经济适用住房和廉租住房，其它县也正积极进行研究安排。计划到2012年共划拨1600土地建设经济适用住房, 划拨160亩土地新建廉租住房。
3、住房供应能力分析
近年来，随着榆林经济的快速发展，很多经济条件较好的居民为改善住房条件，购买或集资了设施较为完善的成套住房。据调查，目前市场上可租住的房源比较充足，平均租金为6-10元/月.㎡之间，能够满足低收入家庭租赁住房的需求。
到2012年，全市计划通过新建、收购等方式建设廉租住房3990套，通过政府划拨土地建设经济适用住房12600套。
第四章 发展规划和年度计划
2008—2012年我市住房保障工作目标是：通过建设经济适用住房、廉租住房保障等多种方式，解决约3万户低收入家庭的住房困难。
一、经济适用住房规划
1、经济适用住房年度计划。根据低收入住房困难家庭的购房需求，规划期内计划划拨土地112.4万㎡，投资26.5亿元，开工建设143万㎡经济适用住房。到2012年，将建成经济适用住房140万㎡，可解决1.26万户低收入家庭住房困难。其中：2008年计划建设经济适用住房40万㎡，投资4.5亿元，竣工面积20万㎡，建成经济适用住房1800套。2009年计划建设经济适用住房40万㎡，投资5.2亿元，竣工面积30万㎡，建成经济适用住房2700套。2010--2012年每年计划建设40万㎡经济适用住房，投资5.6亿元，竣工面积30万㎡，建成经济适用住房2700套。 (详见附表一：榆林市2008-2012年经济适用住房建设计划)
2、经济适用住房建设。经济适用住房建设要坚持节约、集约利用土地的原则，也要严格控制开发强度。容积率多层为1.5（旧区1.6），中高层为1.8（旧区1.9），绿化率不低于30%，建筑间距、建筑密度等指标严格执行规划规定。要充分考虑住宅小区总体布局、建筑外观设计以及给排水、电、热、气、节能等各种因素，完善教育、医疗、服务等各种配套设施，大力倡导和推广新工艺、新技术、新材料，建设一批布局比较合理、外观新颖、设施配套齐全的经济适用住房小区。经济适用住房以中小户型为主，中套建筑面积控制在80㎡左右，小套建筑面积控制在60㎡左右。
3、经济适用住房价格。经济适用住房的价格应当遵循保本微利的原则，实行政府指导价。销售基准价格和浮动幅度应当由政府价格主管部门会同房产行政主管部门在项目开工前确定，并向社会公布。
经济适用住房的基准价格构成包括以下八项内容：
（一）建设用地行政划拨方式供地费用和拆迁补偿安置费；
（二）勘察设计和前期工程费；
（三）建筑安装工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；
（五）管理费第（一）项至第（四）项之和的2%；
（六）贷款利息；
（七）税金；
（八）利润〔第（一）项至第（四）项之和的3%以下〕。
房产行政主管部门应当会同价格主管部门、审计部门加强对经济适用住房建设成本的监督，凡不符合价格构成规定的，一律不得计入成本。
二、廉租住房规划
1、廉租住房保障计划。到2012年，廉租住房保障对象共有17116户，其中：租金补贴13126户，实物配租3990户。2008年全市计划保障9329户，其中：实物配租710户，租金补贴8619户。2009年全市计划保障10152户，其中：实物配租850户，租金补贴9302户，累计保障10862户。2010年全市计划保障12376户，其中：实物配租810户，租金补贴11566户，累计保障13936户。2011年全市计划保障12376户，其中：实物配租810户，租金补贴12346户，累计保障15526户。2012年全市计划保障13936户，其中：实物配租810户，租金补贴13126户，累计保障17116户。（详见附表二：榆林市2008-2012年廉租住房保障计划）
2、廉租住房保障方式。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实物配租对象为人均住房建筑面积低于4㎡的住房特困户和孤、老、病、残等特殊困难家庭。实物配租的房源渠道有：1）、新建廉租住房；2）、收购改造旧房；3）、收回公有住房；4）、普通商品住房、经济适用住房小区中配建5%的廉租住房。新建廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内。
廉租住房的租金标准，由各县（区）价格主管部门制定并向社会公布。廉租住房租金补贴发放标准，由符合廉租住房保障条件的人口数、人均廉租住房保障面积标准和单位面积租赁住房补贴标准三项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。最低收入家庭的廉租住房租金补贴全额发放，低收入住房困难家庭享受廉租住房补贴标准原则上为城市最低收入住房困难家庭享受廉租住房补贴标准的60%。
3、新建廉租住房项目年度计划。计划新建廉租住房19.95万㎡（3990套），共需廉租住房项目用地3.3万㎡，总投资2.7亿元，解决3990户最低收入家庭住房困难。
2008年计划建设廉租住房3.55万㎡，投资4615万元，项目用地1.8万㎡，新建廉租住房710套。2009年计划建设廉租住房4.25万㎡，投资5525万元，项目用地2.2万㎡，竣工面积4.25万㎡，建成廉租住房850套。2010--2012年每年开工建设廉租住房4.05万㎡，投资5670万元，项目用地2.2万㎡，竣工面积4.05万㎡，建成廉租住房810套。(详见附表三：榆林市2008-2012年新建廉租住房年度计划)
4、廉租住房保障资金安排计划。根据全市廉租住房保障任务, 廉租住房保障资金总需求为4.65亿元。其中：租金补贴1.56亿元，实物配租3.1亿元，廉租住房日常管理等工作经费500 万元。廉租住房资金来源有:住房公积金增值收益211万元；土地出让净收益920万元；市县（区）财政预算资金26140万元；省财政配套资金13165万元；中央财政补助资金6090万元。
2008年计划保障9329户，共需资金8966万元，其中：租金补贴1114万元，廉租住房建设7802万元，日常工作经费50万元。保障资金来源有：住房公积金增值收益35万元，土地出让净收益130万元，市县财政预算4974万元，省财政配套2657万元，中央补助资金1170万元。
2009年计划保障10152户，共需资金6806万元，其中：租金补贴1211万元，廉租住房建设5525万元，日常工作经费70万元。保障资金来源有：住房公积金增值收益38万元，土地出让净收益150万元，市县财政预算3612万元，省财政配套1781万元，中央补助资金1275万元。
2010年计划保障13936户，共需资金9086万元，其中：租金补贴3326万元，廉租住房建设5670万元，日常工作费用90万元。保障资金来源有：住房公积金增值收益42万元，土地出让净收益180万元，市县财政预算5066万元，省财政配套2500万元，中央补助资金1215万元。
2011年计划保障15526户，共需资金10221万元，其中：租金补贴4421万元，廉租住房建设5670万元，日常工作费用130万元。保障资金来源有：住房公积金增值收益45万元，土地出让净收益210万元，市县财政预算5850万元，省财政配套2900万元，中央补助资金1215万元。
2012年计划保障17116户，共需资金11447万元，其中：租金补贴5617万元，廉租住房建设5670万元，日常工作费用160万元。保障资金来源有：住房公积金增值收益50万元，土地出让净收益250万元，市县财政预算6638万元，省财政配套3294万元，中央补助资金1215万元。（详见附表四：榆林市2008-2012年廉租住房保障资金安排计划）
三、2008年、2009年经济适用住房和廉租住房年度计划
2008年计划建设经济适用住房40万㎡，其中：新开工面积20万㎡，续建面积20万㎡，总投资4.5亿元。（详见附表五：榆林市2008年经济适用住房建设计划）
2008年计划廉租住房保障9329户，所有县城要基本做到应保尽保，其中：实物配租710户，租金补贴8619户，新建或收购廉租住房面积35500㎡。（详见附表六：榆林市2008年城镇廉租住房保障实施计划）
2009年计划建设经济适用住房40万㎡，其中：新开工面积33万㎡，续建面积7万㎡，总投资5.2亿元。（详见附表七：榆林市2009年经济适用住房建设计划）
2009年计划廉租住房保障10152户，所有县城要做到应保尽保，其中：实物配租710户，租金补贴9302户，新建或收购廉租住房面积42500㎡。（详见附表八：2009年榆林市城镇廉租住房保障实施计划）
第五章 落实发展规划的保障措施
一、成立住房保障工作机构，确保发展规划和年度计划全面完成
1、成立住房保障领导协调机构
根据廉租住房的有关规定，进一步加强领导协调机构建设,明确相关部门职责。市上成立由分管市长任组长、市房产局、发展改革委员会、财政局、国土资源局、民政局、地税局等部门组成的榆林市城市住房保障工作领导小组。领导小组负责城市住房保障工作重大问题的决策和协调工作。
根据部门职责各成员部门协同配合，形成联动的工作机制，共同做好城市住房保障工作，切实把解决城市低收入家庭住房困难的各项工作落到实处。各部门的工作职责是：
市房管局负责制订全市住房保障发展规划，指导、协调日常管理工作；
市发改委负责会同市房管局、市国土资源局，依据住房保障发展规划和项目储备情况，编制住房保障年度建设投资计划，并报省发展改革、建设、国土资源行政主管部门批准；积极做好住房保障项目的审核立项工作。
市财政局负责住房保障所需资金的筹措，确保资金及时、足额到位。
市规划局负责经济适用住房项目的选址、办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等各项手续。
市国土资源局负责优先落实保障性住房建设用地；配合相关部门落实用地优惠政策；负责办理土地征用、划拨等相关手续。
市民政局负责会同相关部门对低收入家庭收入标准进行确定，并负责低收入家庭收入资格的审核工作。
市物价局负责对经济适用住房价格的监管；并会同相关部门核定经济适用住房价格及同地段商品房价格。
市地税局负责制定并落实保障性住房的税收支持政策。
市监察局负责保障性住房项目建设与管理的监督工作，对
涉及违法、违纪的行为依法进行查处。
人民银行负责制定并实施与保障性住房相适应的金融政策。
市城建局负责保障性住房项目外的市政道路、管线的实施，配套完善保障性住房项目的市政设施。
各县区也要成立相应的领导协调机构，确保发展规划和年度计划的全面完成。
2、成立住房保障具体实施机构
住房保障工作是一项关乎国计民生的长期性工作，已经引起党委和政府的高度重视，同时也引起了广大人民群众的高度关注。但目前为止，我市的廉租住房保障工作由市县区房产主管部门负责，还没有专门的工作机构。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和陕西省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发[2007]62号）文件精神，成立榆林市住房保障中心。同时，各县区也要成立相应专职机构。市住房保障中心的主要职责是：负责制订全市经济适用住房和廉租住房发展规划和年度计划，统筹协调日常工作；负责市本级经济适用住房的建设、销售、上市交易以及准入、退出管理工作；负责指导全市廉住住房保障对象的资格审核，资金监管以及保障档案和统计等相关管理工作。
二、完善住房保障法规政策体系
目前，我市住房保障管理方面的政策还不完善，虽然出台了《榆林市经济适用住房管理办法》、《榆林市廉租住房管理办法》和《榆林市己购公有住房和经济适用住房出售管理暂行办法》。但这些规定不能满足住房保障工作发展的需要，尤其是后期管理政策明显滞后，因此要使住房保障体系更加完善，就要逐步健全住房保障管理方面的政策规定。要按照国家和省上的相关政策，及时完善住房保障配套政策，使保障制度日趋完善。
三、实施规范化管理
做好城市低收入住房困难家庭档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障的准入、退出制度，不断完善动态管理机制，使住房保障工作规范化、制度化。
